Rękojmia na mieszkanie deweloperskie – co to jest i jak z niej korzystać
Cześć!
W tym wpisie postaram Ci się opisać czym jest rękojmia na nieruchomość. Ile czasu obowiązuje oraz kiedy możesz z niej skorzystać. Pamiętaj iż rękojmia to nie gwarancja. O gwarancji przeczytasz tutaj.
Rękojmia – czy jest obowiązkowa
Z mocy prawa wynika jednoznacznie iż rękojmia jest obowiązkowa. Nie może tutaj być inaczej np. z powodu zapisów iż rękojmia nie obowiązuje. Nie jest również potrzebna żadna umowa z tytułu rękojmi w przeciwieństwie do gwarancji. Okres rękojmi na nieruchomości wynosił 3 lata. Okres ten zmienił się z dniem 25 grudnia 2014r. Od tego czasu obowiązuje 5 letni okres rękojmi!
Zaznaczę również iż rękojmia obowiązuje nie tylko na mieszkania z rynku pierwotnego ale również z rynku wtórnego. Jednak w przypadku sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego można wyłączyć taką odpowiedzialność odpowiednio formułując umowę. Wyłączenie tej odpowiedzialności nie jest możliwe gdy podczas sprzedaży jedna lub więcej ze stron jest przedsiębiorcą.
Kiedy rozpoczyna się bieg rękojmi
Chciałbym tutaj zaznaczyć ważną kwestię, która często jest pomijana lub źle interpretowana. Bieg rękojmi w odniesieniu do zakupionego lokalu czy to mieszkalnego czy też użytkowego zaczyna się w momencie przejęcia danego lokalu. Czyli jest liczony od dnia podpisania protokołu zdawczo odbiorczego. Inaczej jest w przypadku części wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, elewacje, windy, itp. Wówczas bieg rękojmi rozpoczyna się od chwili wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Zatem należy przyjąć iż zawsze rękojmia na części wspólne będzie trwała, krócej niż na lokal mieszkalny czy też użytkowy. Może się okazać iż podczas zakupu lokalu w ogóle nie będziesz już posiadał prawa z tytułu rękojmi do części wspólnych.
Okres trwania rękojmi
Jak już wspominałem powyżej osoby kupujące nieruchomość przed 25 grudnia 2014 obowiązuje 3 letni okres rękojmi. Po tej dacie okres ten został wydłużony do 5 lat! Pamiętaj również iż okres ten jest liczony w chwili przejęcia lokalu protokołem zdawczo odbiorczym lub w chwili wydania pozwolenia na użytkowanie w przypadku części wspólnych budynku.
Jakie usterki zawarte są pod pojęciem rękojmi
Rękojmia to ochrona kupującego, nakładająca na dewelopera (jako sprzedającego lokal) odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej nieruchomości.
Wady prawne to odstępstwa od deklarowanego w umowie stanu prawnego nieruchomości (np. obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich albo sytuacja, w której deweloper sprzedaje nieruchomość, która nie jest jego własnością).
Rękojmia za wady fizyczne dotyczy sytuacji, gdy lokal:
– ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność,
– nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego: mieszkanie pozbawione nasłonecznienia, ma inny niż gwarantowany wcześniej widok za oknem etc. (w przypadku deweloperów dotyczyć to będzie np. reklam, projektów, wizualizacji itp.),
– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
– został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej).
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w przypadku umów z udziałem konsumentów nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona. Tymczasem w raporcie opublikowanym w 2014 r. przez uokik znajdziemy cały szereg działań i zapisów w umowach, które miały zlikwidować lub zmniejszyć odpowiedzialność deweloperów z tytułu rękojmi:
- wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad);
- wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper;
- wprowadzenie rygorystycznych wymogów dotyczących zgłaszania wad z tytułu rękojmi;
- uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku;
- modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi;
- modyfikacja zakresu pojęcia wady fizycznej budynku.
Analizując problem terminu odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne budynku, wskazać należy na stosowany często przez przedsiębiorców – w zakresie problematyki rękojmi – podział przedmiotu umowy na:
- roboty budowlane, co do których deweloperzy stosują trzyletni termin rękojmi;
- dostawę materiałów (elementów wykończeniowych, wyposażenia), co do których stosują oni roczny termin rękojmi.
Co możesz żądać z tytułu rękojmi
Jeżeli sprzedany dom lub lokal mieszkalny czy to użytkowy posiada wady, nabywca może z tytułu rękojmi żądać:
- Usunięcia wady, czyli naprawienia usterki przez dewelopera;
- Obniżenia ceny, które powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości sprzedanego domu;
- Wymiany domu na wolny od wad – co oczywiście jest mało prawdopodobne (gdyby jednak było możliwe, sprzedawca poniesie wszelkie wynikłe z tego tytułu koszty, na przykład opłaty notarialne);
- Może też odstąpić od umowy – ale nie wtedy, gdy deweloper wadę niezwłocznie usunie. Jeśli jednak dana usterka miałaby być naprawiana po raz kolejny, nabywca może odstąpić od umowy (chyba że wada jest nieistotna – taką deweloper może naprawiać kilka razy bez obawy, że nabywca wybierze zerwanie umowy).
Wybór uprawnienia należy do nabywcy. Zanim z nich skorzysta, powinien dokonać tak zwanych aktów staranności, czyli dokładnie sprawdzić dom w trakcie odbioru technicznego, a kiedy wada ujawni się w późniejszym terminie – niezwłocznie zawiadomić o tym dewelopera i zgłosić swoje roszczenia.
Pamiętaj iż rękojmia nie działa w przypadku gdy jako kupujący wiedziałeś o tych wadach. Wtedy nie masz możliwości skorzystać z tytułu rękojmi.
Wnioski
Podsumowując chciałbym abyś znał różnice czym jest rękojmia a czym gwarancja. Jakie są okresy ich trwania i o tym iż rękojmia jest obowiązkowa w przypadku do gwarancji. Domagając się od dewelopera naprawienia usterek, warto zacząć od drogi polubownej. Co do zasady deweloper nie spieszy się z usuwaniem wad, poza tym wiąże się to z dodatkowymi kosztami po jego stronie. Na mocy art. 471 kodeksu cywilnego nabywcy lokalu przysługuje roszczenie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Wstępując na drogę sądową, musisz pamiętać o dobrze zgromadzonym materiale dowodowym (pisma, maile itp.). Należy dokładnie udokumentować powstałe usterki oraz wykazać, że zostały podjęte próby porozumienia się z deweloperem. Dlatego zawsze najlepiej składać wszystkie pisma osobiście oraz zabrać potwierdzenie ich złożenia.
Macie pytania?
Napisz do mnie!
