Księga wieczysta – czym jest i co się z niej dowiemy
Cześć! Ten wpis nie będzie demonem długości pod względem znaków. Ma jednak dać pogląd
Co to jest księga wieczysta
Księga wieczysta jest publiczna. Każdy może ją przejrzeć. Pozwala ona ustalić komu oraz jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Dowiemy się z niej kto jest właścicielem nieruchomości, powierzchnię działki, czy na nieruchomości ciążą jakieś służebności lub obciążenia.
Księgi wieczyste rządzą się kilkoma prawami oraz zasadami. Poniżej niektóre z nich:
- jawność formalna: każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Można tego dokonać w odpowiedniej jednostce sądu w obecności pracownika. Akta ksiąg wieczystych może przeglądać tylko osoba, która ma interes prawny oraz notariusz.
- domniemanie: domniemuje się, że zapisy w księdze wieczystej są zgodne ze stanem rzeczywistym. Wpisy wykreślone nie istnieją. Niezgodność zapisu w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym można usunąć tylko podczas odpowiedniego postępowania cywilnego
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: to co w rzeczywistości jest zapisane w księdze wieczystej jest bardzo ważne! W razie niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawioną (według księgi) nabył prawo do nieruchomości. Oznacza to tyle, że np. gdy kupisz nieruchomość od osoby która widniała w księdze wieczystej a fizycznie nie była właścicielem to stajesz się ty właścicielem!! Jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw niż sam posiada.
- pierwszeństwo praw wpisanych: ograniczone prawa rzeczowe mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi do księgi.
Czy można przeglądać księgę wieczystą online?
Tak. Obecnie wszystkie księgi wieczyste są dostępne online. Przeglądać księgę można pod adresem:
Https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do
Po wejściu na stronę ukaże nam się obrazek:
Po kliknięciu w “przeglądanie księgi wieczystej” ukaże ci się obrazek jak poniżej:
Musisz wpisać numer księgi wieczystej oraz przepisać kod z obrazka aby przeglądać księgę. Po wpisaniu tych danych ukażą ci się informację wraz z właścicielami itp. Na końcu strony znajdziesz informację jak na poniższym zdjęciu:
Możesz wybrać dwie opcje. Albo przeglądanie aktualnej księgi wieczystej albo przeglądanie zupełnej księgi wieczystej. Różnią się od siebie tym iż aktualna posiada tylko aktualne informację. Zupełna posiada informację historyczne, które zostały już z księgi wykreślone. Czy jest zatem potrzeba przeglądać zupełną księgę wieczystą? Tak!! Możesz się z niej dowiedzieć czy np. deweloper który buduje na działce posiadał kiedyś jakąś hipotekę na nieruchomości! Jeżeli tak to możesz być czujny na przyszłość czy znowu coś takiego się nie wydarzy. Stąd czasami dobrze jest prześledzić księgi wieczyste poprzednich inwestycji aby uniknąć rozczarowania. W aktualnej a zupełnej treści kw może również różnić się sama powierzchnia działki. Np. w aktualnej będzie mniejsza powierzchnia. Świadczy to o tym iż część działki została odłączona do innej księgi wieczystej.
Jak widzisz można tam znaleźć dużo ciekawych informacji. Poniżej opiszę działy księgi wieczystej. Zobaczysz co w jakim dziale możesz przeczytać.
Działy w księdze wieczystej
Księgi wieczyste składają się z czterech działów. W sumie to z pięciu bo pierwszy podzielony jest na dwa:)
- Dział I
- Dział I-O: „oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
- Dział I-Sp: „spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
- Dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
- Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
- Dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
Pewne modyfikacje w zakresie wpisów w poszczególnych działach dotyczą ksiąg prowadzonych dla ograniczonych praw rzeczowych.
Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub – coraz częściej – referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).
Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty i pisma, które były podstawą wpisów w księdze. Akta jak pisałem wcześniej nie są w pełni jawne. Nie każdy może je przeglądać/
Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.
Pamiętaj aby dobrze prześledzić dział czwarty! Znajdziesz tam wszelkie obciążenia widniejące na nieruchomości.
Czy można nabyć nieruchomość bez księgi wieczystej?
Oczywiście, że można. Zdarzają się jednak sytuacje iż dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Dokumenty dla danej nieruchomości znajdują się wówczas w odpowiednim wydziale sądu. Wymaga to jednak szczegółowej analizy. Jeżeli chcesz abym napisał więcej na ten temat pozostaw komentarz:) Zaleca się jednak iż nawet podczas takiego zakupu należy poprosić właściciela nieruchomości aby najpierw założył księgę wieczystą a później doszło do transakcji.
Masz pytania?
Napisz do mnie!
