Mniejsza powierzchnia mieszkania – czy stanowi wadę przedmiotu odbioru?
Cześć! Dzisiaj ci opowiem trochę o samej powierzchni mieszkania. O tym kiedy możesz odmówić podpisania protokołu zdawczo odbiorczego mieszkania pisałem w tym wpisie. Dziś odniesiemy się do samej powierzchni. Zapraszam do lektury.
Czy można odmówić odbioru mieszkania gdy ma mniejszą powierzchnię?
Często zdarza się iż w umowie mamy inną powierzchnię a w rzeczywistości inną. Czasami większą a czasami mniejszą. Poniżej omówię te dwa przypadki.
Co jeżeli powierzchnia odbieranego mieszkania jest mniejsza niż ta zawarta w umowie deweloperskiej? Prawny punkt widzenia określa to jako wadę przedmiotu umowy. W takim przypadku nabywca może skorzystać z przepisów kodeksu cywilnego: art. 556-576. Wada fizyczna rzeczy w tym przypadku polega na niezgodności powierzchni użytkowej z tą zapisaną w umowie. W tej sytuacji nabywca może skorzystać z roszczeń określonych w kodeksie cywilnym: art. 560-561.
Roszczeniami tymi są:
- obniżenie ceny
- odstąpienie od umowy
- naprawa przedmiotu umowy
- wymiana przedmiotu umowy na nowy
Pamiętaj iż jako nabywca możesz skorzystać tylko z jednego roszczenia. Czyli masz cztery do wyboru:) nie łączą się w pary:) specyfikacja tej wady (mniejszej powierzchni) w praktyce uprawnia cię jako nabywcę tylko do jednego roszczenia – obniżenia ceny. Inne roszczenia w tym przypadku nie mogą mieć zastosowania. Gdyż naprawa przedmiotu umowy jest zbyt kosztowna lub w ogóle niemożliwa do wykonania. Nawet gdybyś zgłosił takie żądanie to deweloper odmówi jego wykonaniu na podstawie art. 560 par.2 oraz art. 561 par.3 kodeksu cywilnego.
Dlaczego nie możesz skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy? Oczywiście gdyby powierzchnia miała różnicę np. 5% to prawdopodobnie było by to możliwe. Same różnice w powierzchni wynikają jasno z norm budowlanych. W praktyce różnice 2-3% są po prostu akceptowalne. Aby odstąpić od umowy wada musi mieć charakter istotny. Różnica powierzchni mogła by być traktowana jako istotna ale jedynie przypadku gdyby była większa niż ta wynikająca z norm i przepisów budowlanych.
Jeżeli jesteś nabywcą powinieneś złożyć do dewelopera oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżenie powinno być proporcjonalne do obniżenia powierzchni mieszkania. Jeżeli deweloper nie odpowie na twoje oświadczenie w terminie 14 dni to uważa się, że oświadczenie to uwzględnił.
Co w przypadku gdy powierzchnia mieszkania jest większa od tej zawartej w umowie? Czy jako nabywca powinieneś dopłacić do ceny mieszkania? Żadne przepisy tego nie regulują i przyjmuje się iż nie ma takiego obowiązku. Oczywiście jeżeli nie jest tak zapisane w umowie. Jeżeli jednak znalazł by się taki zapis w umowie, który określałby iż powinieneś dopłacić do ceny zakupu to powinna być również zawarta możliwość odstąpienia od umowy w takim przypadku.
Niedozwolone postanowienia umowne
Często w umowach znajdziemy zapis iż powierzchnia mieszkania może się różnić np. o 3%. Dodatkowo towarzyszy temu informacją iż w takim przypadku cena nie ulewa zmianie. Dopiero w przypadku gdy różnica powierzchni będzie większa od 2 % należy uwzględnić rozliczenie ceny z wyniki zmiany powierzchni. Takie zapisy w umowie traktowane są jako niedozwolone postanowienia umowne! Powierzchnia mieszkania jest czynnikiem cenotwórczym! Zmiana powierzchni mieszkania wynikająca z pomierzonej powierzchni a tej zawartej w umowie powinna zatem być rozliczona.
Uwaga: według uokik stwierdzono iż: dozwolony jest zapis aby nie rozliczać powierzchni jeżeli różnica nie jest większa niż 2%. Gdy ta różnica jest większa musi dojść do rozliczenia się między stronami.
Za klauzule niedozwolone mogą być traktowane zapisy, które:
- Nie przewidują rozliczenia się z konsumentem, gdy zaistniała różnica w powierzchni lokalu,
- Nie przyznają konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, jeżeli cena lokalu wzrosła.
Powyższe wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego o klauzulach niedozwolonych (art. 3851 – art. 3854 k.c.). Przypomnieć jednak należy, że aby dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie kilka warunków:
- Brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony,
- Dane postanowienie kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy,
- Oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.
Warto pamiętać o tym, że ustawa deweloperska nakazuje aby w treści umowy deweloperskiej wskazano wprost sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie wskazuje przy tym wprost konkretnego sposobu pomiaru.
Co ciekawe z ustawy prawo budowlane wynika jednak, że deweloper (inwestor) zobowiązany jest dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych dokonanych przy zastosowaniu polskie normy pn iso 9836:1997.
Warto zatem sprawdzić zapisy umowy deweloperskiej, różnica w powierzchni lokalu może bowiem wynikać także z zastosowania różnych sposobów jej pomiaru. Aby uniknąć sporów z deweloperem należy zadbać o to, aby w umowie posłużono się taką samą normą, jak wymaga tego prawo budowlane. Względnie wprowadzono zapisy rozstrzygające problem mogących powstać różnic pomiarowych.
Wnioski
Mam nadzieję iż rozjaśniłem ci trochę problem wynikający z powierzchni zawartej w umowie a tej pomierzonej po wybudowaniu budynku. Pamiętaj, że zawsze powierzchnia będzie się minimalnie różnić i należy podejść do sytuacji z dystansem. Często wymiary podaje się w stanie surowym bez tynków a nawet jeżeli są podane z tynkami przyjmuje się ich normową grubość. Nie ma możliwości iż budynek co do milimetra będzie wybudowany zgodnie z projektem. Zawsze są minimalne różnice. Zatem zanim zaczniesz dochodzić swoich roszczeń pomyśl racjonalnie o tym problemie:)
Masz pytania?
Napisz do mnie!
