Ogródki we wspólnocie – kto płaci podatki od nieruchomości z której korzystać mogą nieliczni?
Hej:)
temat mało uczęszczany i czasem nikt nie zwraca na niego uwagi. Pewnie nie raz spotkałeś się z sytuacją gdy w inwestycji deweloperskiej sprzedawane są mieszkania a do tych na parterze przynależy ogórek. Ogródek ten nie jest jednak własnością nabywcy tylko został wydzielony z nieruchomości wspólnej do korzystania z nabywcy mieszkania do którego przynależy. Co w takim razie z podatkami od nieruchomości, której też jesteś współwłaścicielem? Zobacz poniżej:)
Zaczniemy od wyjaśnienia pewnego pojęcia takiego jak: quoad usum:)
Quoad usum co to jest?
Co to w ogóle jest? Powyższa umowa jest umową cywilną pomiędzy współwłaścicielami wspólnej części nieruchomości. Nie jest umową przenoszącą własność. Zawarcie jest nie powoduje zatem zmiany nabywcy ani nic z tym związanego.
Kiedy można dokonać takiej umowy. Czyli kiedy jest ważna. Jeżeli przedmiotem umowy są sprawy, które nie przekraczają zwykłego zarządu (o tym w innym wpisie czym jest zwykły zarząd) wystarczy aby połowa członków wspólnoty głosowała za taką umową. Musi zatem być więcej niż 50% głosów za aby umowa stała się ważna.
Jeżeli sprawie podlega umowa, która przekracza zwykły zarząd głosować musi 100% i wynik uchwały również musi być 100% po jednej stronie.
Pamiętaj, że taka umowa nigdy nie znosi współwłasności. Ma ona na celu ustalenie rozporządzania rzeczą wspólną. Żaden współwłaściciel nie ma prawa do rozporządzania rzeczą wspólną.
Jak wyglądają przykładowe zapisy quoad usum
W tym wpisie opisuję przykład zastosowania takiej umowy do ogródków działkowych. Często deweloperzy sprzedając nieruchomość w której znajdują się ogórki na parterze korzystają właśnie z tej umowy w celu umożliwienia korzystania z ogórka do przynależnego mieszkania. Czyli dane mieszkanie na parterze posiada przynależny dla siebie ogródek z którego może korzystać tylko i wyłącznie każdoczesny nabywca przedmiotowego mieszkania. Jak wyglądają przykładowe zapisy w umowie?
Przykładowe zapisy występujące w umowach przenoszących własność czy też umowach deweloperskich:
„strony niniejszym dokonują podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdoczesny właściciel lokalu (tutaj numer lokalu w budynku) będzie korzystał na zasadzie wyłączności z ogródka przydomowego znajdującego się na (opis gdzie znajduje się ogródek) nieruchomości wspólnej, przyległego do jego lokalu, (oznaczonego w załączniku do aktu- w załączniku rzut z zaznaczonym ogródkiem)”
następnie :
„nabywca oświadcza, że wyraża zgodę, aby w ramach podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, uprawnienie do wyłącznego, bezterminowego i bezpłatnego korzystania z innych ogródków przydomowych przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi pozostałych lokali na nieruchomości wspólnej zgodnie z zawartymi przez nich umowami z deweloperem, w aktach notarialnych. dotyczących nabycia lokali.
Nabywca zobowiązuje się do przestrzegania określonego niniejszą umową podziału do korzystania (opis do korzystania z czego)”.
Takie właśnie zapisy możesz zobaczyć podpisując umowę. Jeżeli się z takimi spotkasz to już wiesz o co chodzi.
Podatki od nieruchomości w przypadku stosowania quoad usum
Przejdźmy do najważniejszego i tego na co mało osób zwraca uwagę. Może i zważają ale już po zakupie i dopiero wtedy kiedy przyjdzie płacić podatek od nieruchomości. Pamiętaj aby takimi sprawami nie obciążać zarządcy ani administracji nieruchomości gdyż podatkami się nie zajmują. Podatki to odpowiednia komórka u urzędzie odpowiednim dla danego regionu.
W czym jest problem?
Problem dla nabywców pojawia się taki: skoro ktoś korzysta z danej części nieruchomości wspólnej (w tym przypadku chodzi o ogródek działkowy) to dlaczego mamy płacić podatek od całego terenu równo w wysokości takiej jaki posiadamy udział w nieruchomości?
Art.3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obejmuje również grunt objęty wyłącznym korzystaniem przez jednego ze współwłaścicieli.
„jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.”
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art.3 ust.1 pkt.2 określa, że podatnikiem podatku od nieruchomości mogą być również posiadacze samoistni nieruchomości, jednak nie ma podstaw prawnych, żeby podatek od nieruchomości w części, dotyczącej gruntów pod ogródkami płaciły wyłącznie osoby, które nie są ani wyłącznymi właścicielami, ani posiadaczami samoistnymi (art. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych).
Pamiętaj zatem iż podatek od nieruchomości płaci się w stosunku do posiadanych części udziałów jakie wynikają ze współwłasności, nie ważne kto korzysta z danej części z ogródków.
Wnioski
Mam nadzieję iż odpowiednio wytłumaczyłem ci czym jest umowa quoad usum oraz jak jest stosowana i w jakich przypadkach. Mam nadzieję, że nie będziesz miał wątpliwości w jakiej wysokości masz zapłacić podatek. Może to mieć ogromne znaczenie w przypadku dużych powierzchni działek z dużymi ogrodami. Wtedy podatek może stanowić znaczną kwotę w przeliczeniu na wiele lat. Jednak i tak nie będziesz mógł z niego korzystać. Chyba, że zakupisz mieszkanie na parterze:)
Masz pytania?
Napisz do mnie!
